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高喊千亿目标口号却不敢拍地 时隔4年再现“土地流拍潮”

2018-09-09 12:40:52来源:中国房地产网

进入2018年以来,土地流拍消息此起彼伏,限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延,房企高呼冲刺千亿目标的同时,身体却很诚实地止步于土拍市场之外。

■中房报记者 唐珊珊 北京报道
厦门地价腰斩,山西太原8宗优质土地全部流拍,上海市中心宅地流拍,杭州良渚地块竞拍前一天撤销出让,佛山金融高新区以北地块无人竞价,合肥土地竞拍可分期付款……自进入2018年以来,土地流拍消息此起彼伏,限购政策给楼市带来的悲观情绪正向土拍市场蔓延,房企高呼冲刺千亿目标的同时,身体却很诚实地止步于土拍市场之外。
连一向激进的融创也放慢了节奏,近日,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德公开表示:我们未来会坚持谨慎拿地策略,还是坚持聚焦一二线核心城市。特别是经过2016、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来的趋势看,很多城市的地价还是往下走的。
据诸葛找房数据统计, 截至8月20号,全国住宅地块共流拍693宗,其中一线城市流拍11宗,二线城市流拍153宗,三、四线城市流拍529宗。不仅远高于去年同期,还创下近年流拍数量新高。
二线城市流拍率最高,开发商更爱三四线城市
进入8月后,土地流拍之势未减,低总价和低溢价成交成常态化,一些拍卖甚至一轮举牌成交。8月28日,武汉市土地交易中心以拍卖的方式出让10宗地块,总出让面积67.61万平方米。最终,7宗成功出让(其中6宗底价成交),2宗流拍,1宗拍至熔断;同日,广州从化“火界”地段10万平方米2宗商住地遭遇第七次流拍;8月29日,江苏常州武进区一宗宅地进行竞拍,出让面积6.06万平方米,最终,由于无房企报名参与竞价,该地块遭遇流拍;8月30日,福州出让4宗地块,宗地总体量达255.35亩。最终,4宗地块均在一轮举牌后成功出让,连续的流拍对于土拍市场无异于一场寒流。
然而在众多土地流拍的城市中可以发现,土地流拍率最高的是二线城市。上半年,二线城市的流拍率在2%~6%之间,并且在5月之后不断增长。相比之下,今年三四线城市土地溢价率同比保持平稳,没有出现下降,土地流拍率一直在3%~6%之间波动,5月份之后一直稳定在6%左右,显然开发商更偏爱三四线城市。对此现象,中信建投分析师认为,因为一二线城市纷纷推出的限价政策,导致房地产项目利润率受到影响,与此同时,一二线城市政府又调高土地出让底价,使得地价成本在房价成本中占比过高,导致开发商做项目无利可图,因此很多房企更愿意去三四线城市拿地。
一位河南郑州的房企负责人对中国房地产报记者说:“现在敢拿地的都是大房企,小房企根本不敢轻易拿地。现在限价政策越来越严,房企所能想到的利润空间都被掐死,上周河南9部门联合发文整治房地产乱象,要求所有项目严格按备案价销售,严禁阴阳合同、绑车位、绑装修款;明确未取得预售证项目,禁开放售楼部、禁广告宣传、禁认购、认筹、排号等一切营销活动。连媒体发稿都不敢提项目售楼部,开发商也不敢在拿到预售证之前让他们展示自己售楼部的信息。
郑州很多没有拿到销售许可证的售楼处直接关闭了,而且不知道政策什么时候会放松,本地开发商基本都不太敢拿地了。”
为何会出现大规模的土地流拍
在近10年的房地产市场发展中,土地市场流拍率最高的年份是2014年,彼时全国住宅用地出让流拍率仅4%。而今年1~7月份全国住宅用地流拍率为6%,二季度平均流拍率是7%,并且流拍率还在逐渐攀高。为何会出现这种问题?对此,记者采访了诸葛找房数据研究中心负责人,他分析:“市场下行地价过高房企拿地风险增加,位置偏僻、地价过高带来的潜在营销压力大为流拍主因。一、土地价格上涨较快,企业拿地风险增加。一些地方政府依然遵循‘卖地’老模式,盲目定价且宁可流拍也不愿降低起拍价。部分城市的地块挂牌价格相比周边房价偏高,据不完全统计二线城市流拍的的楼面起拍价占到预计售价的50%左右。如成都、合肥、沈阳、宁波、苏州、太原等城市,苏州流拍的楼面价甚至占到了周围项目均价的60%以上。以苏州7月以来流拍的的三宗地块为例,这三宗地块均位于城区,地理优势明显,其起拍价均在13000元/平方米以上,其中高新区狮山街道的2018-WG-15号的楼面起拍价更是达到了18745元/平方米,与周围项目相比,如此高的起拍价不具备优势,再加上配建幼儿园等条件的限制,开发商的盈利空间其实非常有限,流拍也在所难免。”
其次,地块位置偏僻,未来项目营销压力大回款慢。由于很多城市的主城区发展要远强于郊区等偏远区域,因此中部和西部的一些城市推出的一些没有地理位置优势的地块,在较大的营销和回款压力面前容易流拍。从7月份以来统计流拍的各地块的地理位置上来看,位于城区的仅占31%,其余分别是郊区占比24%,位于县城区占比2%,县郊占比20%,乡镇占比23%。地理位置一直是各房产企业拿地的核心要素,在房地产企业融资收紧及资金回笼放慢的背景下,各企业不愿意把资金投入在风险较大,销售预期不好的位置偏僻地块。
另外,土地出让条件苛刻,企业盈利空间受限。今年以来,几乎所有的一线城市土地出让都设置了严苛的条件,如北京的限地价、限房价、竞自持、建共有产权房,上海的自持租赁面积不低于15%,广州的限地价,限房价、竞自持、摇号等。一些热点二线城市也都纷纷设置限地价、限房价、竞自持等要求。这些限制条件大大压缩了房地产盈利的空间,给项目盈利和周转带来了压力,企业选择地块时更加谨慎。
而三、四线城市主要集中在对推出的棚改项目用地设置较严苛的条件。如银川推出的位于西夏区北京西路北侧、轻纺巷东侧的棚改项目地块,要求竞得人提供的安置用房面积占项目建筑面积的3成甚至四成。且竞得人须承担已发生的拆迁费用及货币补偿安置费用5982.92万元。房产开发商不仅需要建设安置房还需提供安置费用,盈利空间十分有限,自然不会参与拍地。
还有一个不可忽视的原因:市场遇冷房企融资难,债务现金流压力大。融资环境收紧,房企各类融资渠道持续受到严格的管控。公司债务受到严格监管、银行贷款审查收紧。在今年“宽货币、紧信用”的格局下,带来房企融资的剧烈分化。前6月开发资金来源同比增长4.6%,其中国内贷款占比持续下降,以销售回款为主的其他资金项占比逐月递增,二者同比增速分别为-7.9%和6.1%。
此外,各大房企负债率达到了近几年最高,房企的债务重压。龙头房企资产负债率及净负债率普遍上升,如一向稳健经营的万科,上半年净负债率为32.7%,比去年底的8.8%大幅上升;龙湖2018上半年净负债率为54.6%,2017年末为47.7%;华润的净负债率为47.2%,较2017年底的35.9%也有增长。新城控股上半年负债率达100.4%,上半年净负债率较2017年末提升了37个百分点。在融资环境收紧,债务重压的情况下,房企拿地会更加谨慎。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为,房企资金压力偏大,也是土地交易价格下降的原因。他表示,虽然房企账上有钱,但未必能动。“因为销售回款作为项目预收账款被纳入监管资金,只能按进度提取。账上不能动用的钱越来越多,越大的房企账上越有钱,也许现金越短缺,因为还要继续投资、拓展业绩。”

关键词:拍地 土地流拍

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