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去化率低至2成 广州多盘启动降价策略

2018-09-09 11:52:18来源:中国房地产网

广州克而瑞的监测显示,8月份,广州多数楼盘开盘去化率维持在2到4成,22个在售楼盘中,高于6成去化率的楼盘仅有2个。

■中房报记者 曾冬梅 广州报道
楼市“金九”未至,广州在售楼盘的各种促销就迫不及待地粉墨登场。位于番禺区的时代柏林一口气推出16套特价单位,售价仅32263元/平方米起,较正常售价下调了近8000元/平方米。而万科更是大气,万科里享家拿出了一整栋全新房源做促销,让利了约5000元/平方米,与此前的均价相比,下调幅度将近20%。
据了解,从7月份开始,广州不少开发商便开始通过特价单位试探市场底线,但由于效果未达预期,不得不一步步扩大促销范围,提升降价幅度。广州克而瑞的监测显示,8月份,广州多数楼盘开盘去化率维持在2到4成,22个在售楼盘中,高于6成去化率的楼盘仅有2个。
“市场目前确实比较冷静。”广州某在售楼盘的营销负责人如此表示。
广东中原地产项目部总经理黄韬对中国房地产报记者表示,下半年的市场形势很严峻,降价是无可避免的,虽然目前只有20%~30%的楼盘在做降价促销,但预计到年底,会有80%的楼盘加入降价行列。“我们给开发商的建议是,降价走量,没开盘的尽快开,开盘价格要比预期低。”
降价风蔓延
如果说8月初万科春风十里推出10套特价房源、降价3000元/平方米只是试探行为的话,那么万科里享家此次拿出一整栋近200套新房源来做促销便已是很明显的信号了。“惊天好消息 发展商劈价清货”,联动销售的中介用这个颇具震感的标题吸引了不少客户的眼球。据其介绍,位于萝岗的万科里享家于9月1日加推全新T15栋房源,带装修均价仅20700元/平方米,“价格笋到吓死人,仅限9月1日抢购,9月2日开始全线升20%。”据了解,此前该项目的销售均价约在25500元/平方米,此次让利幅度将近20%。
时代地产也加大了促销力度,番禺的时代柏林推出16套特价单位,售价32263元/平方米起,与3.9万元~4万元/平方米的均价相比,降幅超过19%。地处花都的时代紫林供应了15套一口价单位,每套的优惠总额在7万元~8万元之间,以一套总价约148万元的单位为例,7万元的优惠相当于是5%左右的折扣。
据了解,在这之前,广州的在售项目仅是偶有特价单位推出,数量也比较有限,而近期,一口气推出二三十套单位做特价的项目已不在少数。增城有楼盘拿出了30套特价单位,之前售价是2.7万元/平方米,特价仅需2.3万元~2.4万元/平方米。南沙越秀东坡的20套特价单位,均价低至了1.9万元/平方米,优惠了3000元/平方米。保利星海小镇也推出了20套单位,折后价1.5万元/平方米,便宜了4500元/平方米,折价幅度高达23%。
“7月、8月广州市场明显有一个价格上的松动,主要表现在开发商的促销和减价行为上。”黄韬介绍,7月份以来,广州楼市价格松动的迹象越来越明显,开发商在逐步试探市场对价格的接受程度。一开始先拿楼层、朝向比较差的单位出来,“如果卖得不错,那就不再继续推进。如果还是卖不出去,就必须有更大范围、更深度的减价。”
从9月份广州出现的这一波深度促销来看,此前开发商的降价对销售的刺激并不明显。
去化率跌入谷底
从8月份的销售数据来看,情况确实不容乐观。据广州中原地产统计,8月份,广州一手住宅整体成交共66.19万平方米,环比下跌32%,未能延续6、7月成交势头。由于市场“严管”力度不减,房企推货更加谨慎,买家购置热情受到一定程度影响。也因此,部分项目采取特价房等形式“以价换量”,希望刺激销售气氛。
广州克而瑞的报告则指出,进入8月,广州整体市场去化速度放慢,多数楼盘开盘去化率维持在2到4成。在22个楼盘中,有5个楼盘去化率低于2成,有10个楼盘的去化率在2到4成。高于6成去化率的楼盘仅有2个。
“在我们看来,6成的去化率是一个及格线。这轮调控以来,广州每月平均的去化率在5~6成,8月份确实是比较差的月份。”广州克而瑞首席市场分析师肖文晓认为,始终保持高压的政策走势和各地传出的降价消息,已加重了市场的观望气氛。
大部分开发商都不希望外界将促销视为降价的信号。某个正在进行促销的开发商告诉中国房地产报记者,项目拿出来做特价的是部分销售难度较高的中低层单位,价格确实比较优惠。“一般9月、10月,开发商都会拿出部分特价单位出来促成交,也比较正常。”他表示,目前的市况比较复杂,二手房市场惨淡,不少房源降价,一手房市场走势则难以判断。就该公司旗下的项目而言,“本身定位是改善型住宅,去化速度会比刚需盘慢一些。”但他强调,对比起市场同等价位的项目,去化速度还是可以基本达到预期的。
在肖文晓看来,广州楼市有很大概率从局部、以特价房为特征的暗降,演变为楼价的全面明降。因为,跟涨价一样,降价同样会带来跟风效应,“当参与特价促销的项目越来越多,小批量促销就会变成大批量降价。”他表示,在最近这一波促销中,增城和南沙等区域表现颇为突出,而增城的库存量并不大,去化周期在6个月以下,最近又放松了网签限价,按理说首付压力减轻能够刺激购房者的入市欲望,但事实却是开发商不得不祭出降价的手段,说明市场的预期确实发生了变化。
“今年开发商的资金很紧张,降价是无可避免的,很有可能重演2014年市场下行的一幕。”黄韬如此认为。
据了解,南沙某项目今年年中开盘时原本预计的开盘价是2.7万元/平方米左右,迫于市况最后下调了2000元~3000元/平方米。
有知情人士透露,相比郊区的项目,市区的在售楼盘虽然看似表现较为稳定,实则另有原委。“广钢新城的楼盘其实也很想降价走量,但是不敢轻易开这个口。因为之前卖掉的高价房源还有很多没有网签,一旦降价,恐怕会引发业主的大规模退房。”
黄韬表示,广州楼市“金九银十”能否有令人满意的表现,“全看开发商能否想通,以价换量”。就全年来看,整体10%的降价幅度应该是一个供需双方较能接受的水平。

关键词:去化率 广州 降价

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